Det er ikke mange år siden at danskerne var vilde med ejendomme. Alle talte om ejendomsfesten og alle ville med på vognen. Flere danske investeringsforeninger sprang også på for at sikre deres investorer en bid af den tilsyneladende ustoppelige ejendomsfest. Det er 5 til 6 år siden, men sådan er det ikke længere.
I dag er status imidlertid at mange har brændt sig gevaldigt ved at kaste sig ud i ejendomsmarkedet. Investeringsforeningerne er ingen undtagelse. I 2007 var der en god håndfuld danske fonde, hvis primære investeringsformål var at investere i ejendomsaktier. Dengang var den samlede formue i disse fonde tæt ved 2 mia. kr. Blot én fond overlevede krisen og formuen på 18 mio. kr. er en skygge af fordumstid.
Det er faktisk en skam. Ejendomsfonde har været en fantastisk investering lige siden luften for alvor gik af finanskrisen. Globale ejendomsfonde er steget 21 pct. om året i de seneste tre år. Det er betydeligt mere end globale aktier. På den korte horisont er afkastet fra ejendomsmarkedet også i top. 25 pct. på 12 mdr. For ejendomsfonde fra emerging markets er det gået endnu bedre. 38 pct. over 12 mdr. er det blevet til.
Dårlig timing
Det er attraktive afkast, men desværre nåede hovedparten af de danske investorer at hoppe af vognen inden kursfesten for alvor kom i gang igen. Og denne uheldige timing er der noget der slår igennem på investorernes afkast. Da Danske Invest lukkede deres ejendomsfond i juli sidste år var 10års afkastet 5,8 pct. om året. Desværre var det kun få investorer som fik dette afkast. På grund af dårlig timing blev 10års afkastet for den gennemsnitlige investor i fonden negativt med 8,4 pct. om året.
5års afkastet for Dexias ejendomsfond, den eneste tilbageværende danske ejendomsfond, er -5,5 pct. om året. Den gennemsnitlige investor i fonden tabte noget mere, nemlig -12,3 pct. om året i fem år.
Forklaringen på disse store forskelle mellem fondsafkast og investorafkast er såre simpel. Formuerne toppede lige inden nedturen satte ind, og er blevet forstærket af at investorerne trak pengene ud inden reboundet kom i gang. Det er også det man kalder at købe på toppen og sælge på bunden.
Ejendomsfonde som investeringsobjekt
Efter udviklingen at dømme tyder det på, at mange private investorer brændte fingrene på projekt ejendomme. Men man skal ikke lade sig afskrække. Investering i ejendomme kan over tid både øge porteføljens afkast og endda samtidig reducere risikoen i porteføljen. Det er egenskaber som rationelle investorer bør blive tillokket af. Højere afkast og lavere risiko.
I ejendomsfonde får man med bare én investering en god spredning, hvor investeringen fordeles på mange ejendomme alt efter fondens investeringsstrategi. Desuden er driften overladt til andre, så bøvlet hermed undgås, og ekspertisen til køb og salg af ejendommene varetages af professionelle aktører. Man kan med andre ord komme med på ejendomsmarkedet for et mindre beløb, men uden de kedelige følgevirkninger der typisk er forbundet med at investere på egen hånd eller via ejendomsaktieselskaber.
Mulighed for risikospredning
Ejendomsfonde i porteføljen skaber et potentiale for at øge afkastet samtidig med en bredere spredning på flere aktivtyper end bare aktier og obligationer. Når porteføljen fordeles på aktiver af varierende karakter kan det være med til at nedbringe porteføljens samlede risiko. Det skyldes, at ejendomme historisk set ikke har fulgt samme mønster som aktier og obligationer. Afkastet på ejendomme er derfor ikke forbundet særligt meget med udviklingen på aktie og obligationsmarkedet.
Hvor meget ejendomsfondene følger udviklingen på fx aktiemarkedet afhænger af, hvordan fondene investerer i ejendomme. Hvis der investeres i ejendomme via børsnoterede ejendomsselskaber vil kurssvingningerne typisk være tættere forbundet med aktiemarkedet. Hovedaktiviteterne, for de selskaber der investeres i, er typisk køb og salg af ejendomme, projektudvikling, drift af ejendomme eller lignende. Her vil man ofte ikke få det fulde udbytte af risikospredningen. Investorerne må også leve med at betale omkostninger til både investeringsforening og de børsnoterede ejendomsselskaber. Det er denne måde de danske fonde får (eller fik) deres ejendomseksponering på.
Alternativet er at fondene investerer direkte i ejendommene. Her vil samspillet til aktiemarkedet typisk være mindre og fra aspektet om øget risikospredning er denne tilgang oftest at foretrække. For private hjemlige investorer er denne investeringsmulighed begrænset, hvilket bl.a. skyldes lovtekniske spidsfindigheder.
Der er altså mange gode grunde til at investere i ejendomsfonde. Desværre er udvalgte for den gængse private investor mere begrænset nu end det har været længe. Det er ærgerligt og som sådan dårlig timing, men mon ikke der kommer flere ejendomsfonde på markedet, hvis kursstigningerne i sektoren fortsætter med at imponere. Det kan også ende med dårlig timing.
