Investeringsforeninger har åbnet aktiemarkedet for masser af mennesker, der ellers ikke ville have adgang til det, og har gjort livet lettere for mange investorer. Ved hjælp af dem er det muligt at sammensætte en portefølje af aktier, der har både risikospredning og afkastpotentiale som i en professionelt forvaltet milliardpengetank, selv om man kun har almindelige dødelige beløb at gøre godt med.
Men når det gælder ejendomsinvesteringer, er mulighederne knap så gode. Aviserne bugner godt nok af tilbud om at sætte penge i ejendomsprojekter af enhver art, og lokker med løfter om høje afkast og store skattefordele. Men der er et godt stykke fra de projekter og til den åbenhed og sammenlignelighed, der gælder for investeringsforeninger.
Mens man uden de store vanskeligheder kan sammenligne udviklingen og omkostningerne i investeringsforeningerne fra computeren derhjemme (for eksempel på internetadressen herunder), er det en noget mere uoverkommelig opgave med ejendomsprojekterne. Der er da også jævnligt historier om investorer, der er kommet galt af sted.
Alternativt kan man selvfølgelig investere direkte i udlejningsejendomme på egen hånd, men det kræver en betydelig formue, god tid og medfører en alvorlig mangel på risikospredning, fordi netop den ejendom kan blive ramt af en eller anden ulykke.
Det er muligt at investere i ejendomme via investeringsforeninger. Det foregår på den måde, at foreningerne investerer i aktier fra ejendomsselskaber, som for eksempel TK Development og Keops. Lige nu er der to danske investeringsforeninger, der markedsfører fonde efter den model, og de investerer begge i ejendomsaktier fra forskellige lande i Europa.
Problemet med den type fonde er bare, at de ikke rigtig har de egenskaber, man normalt forbinder med ejendomsmarkedet: Et stabilt årligt afkast (i form af husleje) og en værdiudvikling, der følger udviklingen i fast ejendom generelt. Investeringer i ejendomsselskaber handler nok så meget om, hvor gode eller dårlige selskaberne er til at købe og sælge grunde, styre byggeprojekter og håndtere finansieringen, som om den generelle udvikling på ejendomsmarkedet – på samme måde, som olieselskabers aktiekurs ikke udelukkende afhænger af olieprisen. Og man kan langtfra være sikker på, at ejendomsaktierne leverer et løbende afkast år efter år.
Værdien af ejendomsaktier bevæger sig faktisk ofte op og ned i takt med aktiemarkedet generelt. Dermed giver de ikke den ekstra risikospredning, som en direkte ejendomsinvestering kan give: Nemlig, at afkastene er beskyttede mod generelle kursfald, fordi ejendommens værdi ikke er afhængig af op- og nedture på det globale aktiemarked. De har heller ikke den anden særlige fordel, som direkte ejendomsinvesteringer kan have, nemlig som opsparingsinstrument for folk, der sparer op til at købe fast ejendom. Stiger ejendomspriserne, stiger opsparingen også.
Løsningen kan altså være en form for investeringsforeninger, der investerer direkte i en portefølje af ejendomme. På den måde får investorerne fordelene og også risikospredningen. Den slags findes i blandt andet Tyskland, England og USA, og herhjemme vil Investeringsforeningsrådet (IFR) nu arbejde for, at vi får noget lignende. Skatteregler og distributionsproblemer afskærer desværre i praksis de fleste danskere fra de udenlandske fonde.
Det er dog ikke helt ligetil at designe den slags. Normalt er det sådan i investeringsforeninger, at man til enhver tid kan trække sine penge ud. Foreningen opgør løbende, hvad et investeringsbevis er værd ud fra markedsværdien af de værdipapirer, den har investeret i. Og er det mange, der vil ud, kan den bare sælge nogle af papirerne og på den måde få kontanter nok til at betale dem.
Ejendomme er noget vanskeligere - og dyrere - at opgøre dagsprisen på. Og er der mange, der vil ud samtidig, er det ikke bare sådan lige at sælge nogle af dem fra. Blandt andet derfor vil markedet ikke kunne organiseres fuldstændig som en normal investeringsforening. Løsningerne kan være at begrænse indløseligheden i nogle situationer. Den kan også være at organisere ejendoms-foreningerne mere som aktieselskaber sådan at forstå, at investorerne må købe og sælge investeringsbeviserne af hinanden, i stedet for at få dem indløst af foreningen. Svagheden ved den sidste model er selvfølgelig, at foreningerne kan komme til at minde for meget om de aktieselskaber, der allerede findes.
Man skal passe på med at overdrive fordelene ved ejendomsinvesteringer. Noget kunne tyde på, at deres evne som risiko-spredere ikke er helt så stor, som den har været. De seneste år har ejendoms- og aktiemarkederne i hvert fald bevæget sig ganske parallelt. Oven i det skal man også huske, at mange allerede har en meget stor eksponering til ejendomsmarkedet i form af deres ejerbolig.
Alligevel er der ingen tvivl om, at ejendoms-investeringsforeninger vil være relevante for en stor gruppe investorer. Så der er grund til at håbe, at projektet lykkes.
