”Ejerboligmarkedet befinder sig på en knivsæg – og er måske allerede på vej ned derfra”. Sådan skriver den velanskrevne boligøkonom Jens Lunde fra Handelshøjskolen i København i det nyeste nummer af tidsskriftet Finans/Invest. Der er 25 procents chance for et prisfald på 25 procent, mener landets absolut mest citerede økonom, Steen Bocian fra Danske Bank.
De udmeldinger har skabt megen røre og debat de seneste uger. Der er tydeligvis en hel del, der måske ikke regner med, men dog i hvert fald ser en pæn sandsynlighed for faldende boligpriser. Det stiller almindelige investorer i en lidt speciel situation. For for rigtig mange er ejerboligen deres livs største investering, som overskygger, hvad de har placeret i investeringsforeningerne, eller i andre værdipapirer.
Svært at sprede risiko
Hvis nu det var aktiemarkedet, som mange begyndte at frygte fald i, var opskriften klar nok: Man kunne sørge for også at investere i obligationsafdelinger, og man kunne bruge investeringsforeninger til at sørge for, at ens aktierisiko var fordelt over mange forskellige virksomheder, lande og typer af aktier.
Men det er ikke så ligetil med en boliginvestering. De fleste af os kan jo ikke sådan sammensætte en portefølje af mange forskellige huse og lejligheder forskellige steder i landet, eller i verden. Så hvad gør man, hvis man ser en risiko for prisfald, og dermed for, at en betydelig del af ens formue forsvinder? Det er desværre ikke helt ligetil at svare på.
En løsning kan være at investere i andre aktiver, der kan forventes at stige, hvis husene falder – eller i hvert fald kan forventes at udvikle sig uafhængigt af huspriserne. Set over længere perioder har der således været en tendens til, at husejere med en vis aktiebeholdning har oplevet færre perioder med samlet fald i formuen.
Pas på med at fortolke historien
Men som vi tidligere har været inde på her på stedet, så skal man passe på med at lægge for megen vægt på den slags historiske sammenhænge. Vi har eksempelvis sammenholdt Danmarks Statistiks kvartalsvise indeks for prisen for enfamiliehuse med Morningstars opgørelse af udviklingen i en gennemsnitlig investeringsfond med danske aktier. Resultatet er, at der ikke ser ud til at være nogen særlig god beskyttelse mod faldene huspriser ved at investere i aktiefonde. Målt over såvel fem som 15 år er de to talrækker meget tæt korrelerede – hvilket vil sige, at de har vist en udpræget tendens til at bevæge sig i samme retning.
Havde man imidlertid lavet samme øvelse i 2004, kunne man let være nået til den omvendte konklusion. Målt over de forudgående fem år udviste tallene negativ korrelation – det vil sige, at den ene type aktiver havde tendens til at stige, når den anden faldt.
Sagen er, at den slags sammenhænge skal fortolkes meget varsomt. Godt nok gentager historien sig ofte, men sjældent på nøjagtig samme måde som sidst. Sagen er, at den tilsyneladende meget ringe sammenhæng mellem huspriser og aktiefonde i 2004 afspejlede, at i den forudgående periode havde aktiemarkederne i høj grad levet deres eget liv – et liv præget af sur stemning og store udsving oven på IT-boblens kollaps i 2000, terrorangrebet året efter og de mange erhvervsskandaler i Enrons kølvand. Omvendt afspejler den meget tætte sammenhæng mellem aktiefondene og huspriserne, der kan måles i dag, at over de seneste tre år har begge dele været meget kraftigt stigende samtidig.
Alt er steget de senere år
Man kan også sammenholde værdiudviklingen i en gennemsnitlig fond med danske obligationer med værdiudviklingen for parcelhuse. Over de sidste 15 år er der en tæt sammenhæng – faktisk lige så tæt som mellem huspriser og aktiefonde i samme periode. Men modsat aktiefondene har der ikke i løbet af den tid været perioder, hvor de to sæt af priser konsekvent har bevæget sig hver sin vej. Erfaringsmæssigt er der altså ikke noget, der tyder på, at almindelige obligationsfonde giver nogen særlig god risikospredning i forhold til ejerboliger.
Det skulle man heller ikke forvente. Priserne på såvel obligationer som huse er stærkt afhængige af renteniveauet. Falder det, trækkes priserne op. Men der er heller ikke nogen særlig grund til at forvente, at aktier skulle byde på god risikospredning i forhold til boliger. Lavere renter er alt andet lige også godt for aktierne. Og stigende huspriser er ofte tegn på samme form for økonomisk fremgang og optimisme, som driver aktiekurser op. Det er netop, hvad vi har set de senere år, og derfor virker det ganske realistisk, at begge dele kan vende samtidig.
Afkast er mere end værdistigning
Også for boligejere er det selvfølgelig en god ide at sprede risikoen i investeringerne godt og grundigt. Sandsynligvis vil man derved også kunne opnå nogen spredning af den risiko, man har for prisfald på boligen. Men det er ingen mirakelløsning, selv om nogle rådgivere måske vil argumentere for at tage et lån i huset og investere det i aktier. Om det kan svare sig afhænger af mange individuelle forhold, men nogen effektiv forsikring mod risikoen for husprisfald på kort sigt er det næppe.
Spørgsmålet er så, om det egentlig gør så meget. De fleste køber jo en bolig for at bo i den. Har man tænkt sig at blive boende, gør det ikke den store forskel, om værdien på papiret bevæger sig op og ned på kort sigt. Det vigtigste er, at det løbende afkast – i form af glæden ved at bo i huset – står mål med terminen. Og det afkast svinger heldigvis ikke op og ned i takt med markedet.
