"Mind mig om, hvorfor I stadig har et boliglån."
Det sagde vores finansielle rådgiver til min mand og mig for et årti siden. Han påpegede, at vi ikke fik nogen betydelig skattefordel af at have boliglånet, da en så stor del af vores betalinger gik mod vores oprindelige lånebeløb ved slutningen af vores 15-årige lån.
Han kunne også se, at vi havde kontanter; de var placeret i vores Vanguard kommunale pengemarkedskonto og tjente meget mindre end vores boliglånsrente på 2,875%. Med andre ord lovede afbetalingen en højere afkastning på vores penge end hvad de gav i vores investeringer.
Vi havde holdt fast ved bolånet, fordi en boliglånsrente på mindre end 3% syntes at være en god handel (og det var det virkelig i forhold til vores allerførste boliglån på 8,75% i 1994). Men tallene og vores husholdnings balance talte imod dette.
En inflationsstigning og mange rentestigninger senere er beregningen omkring afbetaling af boliglånet markant ændret. Personer med nyere boliglån (og højere renter) vil måske stadig ønske at fremskynde afbetalingen af boliglånet i stedet for at placere penge i deres investeringsporteføljer. Men mange boligejere med mere erfarne lån vil ønske at holde tilbage. Det skyldes, at nu hvor afkastet og det forventede afkast på sikre investeringer også er højere, kan de nemt opnå en højere afkastning ved at investere end de ville kunne opnå ved at nedbringe gælden.
Hvis du står over for det meget almindelige spørgsmål om, hvorvidt du skal betale ekstra på dit boliglån eller investere på markedet, skal du stille dig selv følgende spørgsmål.
1. Har jeg brug for likviditet?
Et vigtigt startspørgsmål er, om du måske får brug for adgang til disse penge i fremtiden. Hvis du gør det, taler det imod at rette en stor del af dine tilgængelige midler mod at afbetale boliglånet. Du kan udnytte egenkapital gennem frigivelse af kapital, hvis du har brug for det, men det er klart meget lettere at investere i en fond, hvis du har et kontantbehov.
2. Hvordan sammelignes "afkastet"?
Spørg dig selv: hvordan er afkastet på investeringen (ROI) for at afbetale boliglånet i forhold til at investere på markedet?
Det primære "afkast" fra gældsnedbetaling er ukompliceret, uanset hvad din boliglånsrente er. Det interessante er, at boligejere i dag har lån med et bredt spektrum af renter, afhængigt af hvornår de optog lånet eller senest refinansierede det.
Renterne faldt markant under den globale finanskrise i 2009 og endnu mere under pandemien, hvilket gjorde det til en fremragende tid for låntagere at sikre nye lån eller refinansiere eksisterende. De låntagere, der optager et boliglån i dag, skal dog håndtere en højere udfordring for deres investeringer end personer med ældre boliglån og lavere renter.
At bestemme, hvilken type afkast man kan forvente af sine investeringer, er vanskeligere.
Siden det "afkast", du får fra afbetalingen, er garanteret, er den mest konservative sammenligning med en investeringstype, der er garanteret på samme måde.
Det var det pejlemærke, min mand og jeg brugte, da vi besluttede at betale vores boliglån af: vi havde kontanter på vores konto, som gav en rente, der var betydeligt lavere end renten på den gæld, vi betalte af.
Med dagens højere afkast på kontanter og obligationer er det dog ikke sikkert, at afbetaling af boliglån er en fornuftig løsning for personer med ældre lån. I min seneste sammenfatning af kapitalmarkedsprognoser forudsagde de fleste værdipapirfirmaer for eksempel en 10-årig afkastning på amerikanske obligationer på 5% til 6%.
Prognoserne for kontantafkast er generelt lavere end for obligationer, primært på grund af at kontantafkastet kan være flygtigt; dagens højere kontantafkast kan muligvis ikke fortsætte i fremtiden, især hvis vi begynder at se rentenedsættelser senere på året.
3. Hvilket livsstadie befinder jeg mig i?
I en relateret sammenhæng kan livsfase og tidshorisont påvirke attraktiviteten af gældsafvikling kontra investering. Mere risikovillige typer - især yngre personer med meget lange tidshorisonter frem til pensionen - kan måske undgå at afbetale boliglån for fordelene ved aktieinvesteringer. Selvom aktieafkast ikke er garanteret, viser historien, at det over en periode på flere årtier sandsynligvis vil være højere end dagens højere boliglånsrenter.
Men når du nærmer dig pensionen, betyder det, at din tidshorisont indtil du skal begynde at udnytte din portefølje også er blevet forkortet. Det betyder sandsynligvis også, at din investeringsblanding er blevet mere konservativ, og at din forventede porteføljeafkastning er faldet.
I det tilfælde kan det være, at dine investeringer ikke nødvendigvis overstiger din boliglånsrente. Derudover kan en permanent (eller i det mindste semipermanent) reduktion af dine faste udgifter ved at afbetale dit hus have større indflydelse på din plan end at foretage yderligere investeringsbidrag senere i livet.
4. Har mit boliglån et strafgebyr for forudbetaling?
Selvom strafgebyrer for forudbetaling er mindre almindelige end de engang var, opkræver nogle långivere strafgebyrer for forudbetaling for at afskrække tidlig tilbagebetaling af boliglån. Kontakt din långiver eller læs betingelserne i dine eksisterende boliglånsdokumenter for at se, om dette gælder for dig.
5. Har jeg brug for ro i sindet?
Hvis matematikken omkring, hvorvidt du skal afbetale dit boliglån før tid, er ret uklar - for eksempel hvis din boliglånsrente og din forventede porteføljeafkastning begge er omkring 5% - er ro i sindet et godt kriterium.
Hvad der giver ro i sindet varierer dog fra person til person. At være gældfri føles godt for min mand og mig, men jeg foreslog for nylig afbetaling af boliglånet til en ven, som er mellem to job, har penge og er over 60 år. Hun rystede på hovedet og fortalte mig, at hun hadede tanken om at nedbringe sit lån så meget og følte sig sikker på, at hendes portefølje ville overstige hendes boliglånsrente på 5%. Det var helt klart det rigtige valg for hende.
Christine Benz er chef for privatøkonomi hos Morningstar. Denne artikel blev oprindeligt udgivet på Morningstar.com og er redigeret til en dansk læser.
